CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT - CHÍNH SÁCH XÃ HỘI CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT - CHÍNH SÁCH XÃ HỘI
Đề xuất các giải pháp nhằm phát triển chương trình nhà ở thành phố Hồ Chí Minh

Chủ nhiệm: KS. Vũ Thị Hồng Thành viên tham gia: KS. Đào Thị Hồng Hoa, CN.Huỳnh Phúc Danh, CN.Trần Như Ý, KS.Nguyễn Thị Cẩm Vân, CN.Trần Nhật Nguyên, KS.Trần Hữu Trí, KTS.Phạm Văn Hồ.

Trong Chương trình phát triển nhà ở của TP.HCM trong 5 năm 2006-2010, mục tiêu tổng quát được đặt ra là nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 10,3 m2/người năm 2005 lên 14 m2 /người vào năm 2010; Tổng diện tích nhà ở tòan Thành phố sẽ tăng thêm là 30 triệu m2.

Luật Nhà ở đã qui định phát triển nhà ở phải thể hiện chủ trương xóa bao cấp, thực hiện XHH nhà ở dựa trên cơ chế tạo điều kiện của Nhà nước, để xã hội tự tạo lập chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Vì thế việc khuyến khích phát triển nhà ở nhanh chính là trách nhiệm của Nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao.   

Để thúc đẩy nhanh phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố, nhiều giải phápđã được các Sở ngành chuyên môn đề xuất.

Trong khuôn khổ đề tài “ Đề xuất giải pháp nhằm phát triển chương trình nhà ở tại Thành phố Hồ chí Minh” theo đề cương của Hội đồng xét duyệt đề tài thông qua, Viện Kinh tế đã thực hiện nghiên cứu trong thời gian qua, đạt kết quả như sau :

1./ Đề tài đã khái quát tình hình qui hoạch đất ở, nhà ở và thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn trong những năm 2001-2005 và cho đến nay. Nhược điểm lớn nhất trong quá trỉnh triển khai các dự án nhà ở là sự thiếu cân đối giữa phát triển nhà ở (các khu nhà ở, chỉnh trang đô thị) với phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội, dẫn đến dự án triển khai nhiều nhưng hiệu quả thấp, nhiều qui mô dự án nhỏ, không tập trung, gây tác động xấu đến môi trường và tạo áp lực lớn cho hệ thống giao thông và hạ tầng xã hội hiện có.

Nguyên nhân là do giao đất nhưng thiếu kiểm tra giám sát theo phân kỳ sử dụng đất, thiếu cân đối với năng lực tài chính. Theo thống kê của Sở TN-MT tính đến tháng 6/2006, diện tích đã có quyết định thu hồi là 5.83,3933 ha, chiếm khỏang 10% tổng diện tích đất được giao làm nhà ở. .

2./ Từ khi nhà nước có chủ trương xóa bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở, chính sách đầu tư nhà ở chuyển từ đầu tư mang tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện, đã khơi dậy tiềm năng của xã hội trong xây dựng nhà ở, gắn với chương trình mục tiêu phát triển nhà của thành phố. Các chính sách do UBND ban hành đã tháo gỡ được nhiều vấn đề trong phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM.

Kết quả chung trong 5 năm 2001-2005, trên địa bàn Thành phố đã xây dựng mới được 20.382.048m2 nhà ở (chưa kể dân tự xây). Bình quân mỗi xây dựng mới được 4.076410m2, nâng tổng diện tích sàn nhà ở tăng từ 52,729 triệu m2 năm 2001 lên 66,373 triệu m2 năm 2005. Bình quân đầu người năm 2005 đạt 11 m2/người. Như vậy so với mục tiêu 2005 là 12 m2/người thì còn thiếu hơn 1 m2/người. Trong đó các doanh nghiệp tư nhân đã thực hiện được 138 dự án với  tổng diện tích sàn xây dựng là 5.108.000 m2 tương ứng với 32.283 căn hộ, chủ yếu là nhà ở kinh doanh lọai trung bình và cao cấp. Nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp còn khá khiêm tốn với tổng diện tích sàn xây dựng là 500.000 m2; Các doanh nghiệp nhà nước đã thực hiện được 209 dự án với tổng diện tích với tổng diện tích sàn xây dựng là 15.274.048 m2 tương ứng với 90.950 căn hộ, tập trung chủ yếu ở các dạng nhà chung cư và nền đất có hạ tầng để phục vụ cho các đối tượng là các hộ tái định cư.

Thống kê riêng năm 2006, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở đạt 6.080.000m2. So với chỉ tiêu đề ra trong chương trình nhà ở đến 2010 là xây dựng mỗi năm 6.400.000m2 nhà ở thì đạt khỏang 95%. Trong đó nhà ở thương mại là 1.154.108 m2, chiếm tỷ lệ 19%; nhà ở phi thương mại là 4.925.892 m2, chiếm 81%.

3./ Bên cạnh những kết quả, vẫn còn những bất cập cơ bản cả ở tầm vĩ mô và vi mô. Đặc biệt là thiếu những chính sách tài chính tòan diện đối với phát triển nhà ở như về tín dụng, thiếu cơ chế huy động vốn trung và dài hạn cho vay để phát triển nhà ở, lãi suất hợp lý, được điều tiết bằng một chính sách tổng quan mang tính chiến lược ở tầm vĩ mô (lãi vay, thời hạn cho vay, số tiền được vay); cơ chế hạch tóan chi phí xây dựng nhà ở đối với các doanh nghiệp trong các khu CN và CX tự xây dựng nhà ở cho công nhân; chưa có cơ chế khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, với ưu đãi về tiền sử dụng đất; cơ chế chính sách khuyến khích nước ngoài đầu tư nhà ở giá rẻ để bán hoặc cho thuê. 

Thành phố có một định chế công phi lợi nhuận là Quĩ phát triển nhà ở có các chức năng tài trợ vốn cho các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn và cho vay các nhân. nhưng tốc độ cho vay vốn còn chậm, do nguồn vốn thiếu ổn định, chủng lọai nhà ở chưa phù hợp với qui mô vốn vay (nhà giá rẻ hiếm)

Chưa chủ động dành sẵn quỹ ''đất công'' để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội dự phòng để giải quyết cho các đối tượng không đủ điếu kiện mua nhà ở theo giá thương mại, không đủ điều kiện tái định cư, để làm ký túc xá cho sinh viên…

4./ Theo dự báo của CBRE, cho thấy hai phân khúc về thị trường căn hộ chung cư hạng sang không phải là đối tượng cần các khuyến khích, vì bản thân thị trường này đã có sẵn các khách hàng mục tiêu, là tầng lớp người có thu nhập từ trung bình cao đến cao. Vì vậy Nhà nước phải quan tâm trước hết đến chính sách phát triển nhà ở thương mại để hướng tới các khách hàng có thu nhập ổn định nhưng thấp, không đủ tiền để mua nhà chung cư hạng sang.

Qua phân tích của đề tài cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở theo hướng mua nhà của người dân TPHCM vào năm 2010 mặc dù thu nhập bình quân của các hộ theo phân lọai có tăng theo hướng cải thiện [1], đặc biệt cho những đối tượng thu nhập thấp. Song khả năng tiếp cận nhà ở đối với các lọai hộ có mức thu nhập bình quân khác nhau, dựa trên cơ sở chỉ số đo lường tỷ lệ giá nhà /thu nhập bình quân của hộ (P/R) không được cải thiện nhiều [2] . Thị trường nhà ở trong tương lai 2010 vẫn dành cho những người có thu nhập từ trung bình trở lên, nhưng cũng bị hạn chế về vị trí tọa lạc căn nhà và diện tích căn nhà. Đối với những hộ gia đình có thu nhập thấp, vẫn còn những rào cản họ khi tiếp cận thị trường nhà ở với lọai nhà có giá từ 300 triệu đồng trở lên. Đó là chưa kể tới vị trí những căn nhà này thường ở ngọai thành hay các quận mới, điều kiện hạ tầng kém. Muốn tiếp cận được nhà ở theo giá bán trên thị trường, các hộ này rất cần sự tài trợ của Thành phố thông qua Quĩ phát triển nhà ở và chính sách tín dụng các Ngân hàng trong dài hạn.

Hướng khác để tiếp cận nhà ở là nhà ở thuê và thuê mua. Nghiên cứu của đề tài cho thấy với các hộ gia đình thu nhập thấp tại thời điểm 2010 chỉ có thể thuê được những căn hộ với mức giá thấp là 1,8 triệu đồng/tháng, với điều kiện tích lũy cao nhất là 50% thu nhập (tỷ lệ thu nhập dành cho tiền thuê nhà năm 2006 là 66 %), nhưng tỷ lệ tích lũy này là không tưởng. Do đó chắc chắn với các đối tượng là hộ gia đình có thu nhập thấp, đến năm 2010, Thành phố sẽ phải tiếp tục có những chính sách trợ cấp cho những hộ gia đình sẽ phải dùng tới 50% thu nhập để thuê nhà. Đối với hộ có mức thu nhập bình quân trung bình, tỷ lệ thu nhập dành cho tiền thuê nhà chiếm khoảng 2,6-3 triệu đồng /tháng, khoảng 37%-38% thu nhập. Như vậy là có cải thiện hơn so với tỷ lệ thu nhập hiện nay từ 29%-76% dành cho  thuê các lọai nhà theo chất lượng của nhóm này. Cũng từ đó cho thấy một mặt là khuyến khích phát triển nhà ở, nhưng mặt khác nhà nước cũng cần có đặt hàng để mua quĩ nhà dự phòng cho những trường hợp diện chính sách thuê, hay giải quyết những trường hợp cấp bách như hỏa hoạn, chung cư hư hỏng nặng phải di dời gấp, ký túc xá cho sinh viên…

5./ Đề xuất giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở như sau :

1.  Về trình tự, thủ tục đầu tư.

- Đẩy mạnh cải cách hành chính đối với trình tự, thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng, nhằm tạo điều kiện cho cá nhân và tổ chức có liên quan triển khai nhanh chóng các dự án nhà ở như thời gian giải quyết hồ sơ; đơn giản hóa các thủ tục nhằm gấp rút hòan thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để có cơ sở pháp lý bồi thường khi có yêu cầu thu hồi đất, thế chấp vay mua nhà; Kiến nghị các Sở ngành rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ bằng 2/3 thời gian theo qui trình thông thường.

2. Về qui hoạch  nhà ở

- Cần tăng đất xây dựng (đất đã có hạ tầng) để bảo đảm hàng đầu cho việc tăng cung nhà ở; hoàn tất nghiên cứu qui hoạch chi tiết từ nay đến cuối năm 2008 (tập trung vào các khu vực đang đô thị hóa, khu vực chỉnh trang đô thị) của các quận huyện; nghiên cứu thiết kế đô thị đối với khu vực nội thành, khu trung tâm; nhanh chóng thẩm định, phê duyệt và ban hành các qui hoạch chi tiết để các quận huyện có cơ sở pháp lý quản lý xây dựng và cấp phép xây dựng;

- Công khai qui họach chi tiết xây dựng và qui hoạch nhà ở đã được phê duyệt trên địa bàn, trong đó chỉ rõ các khu vực xây nhà xã hội, xây nhà lưu trú, và nhà thương mại, nhà cho người thu nhập thấp để người dân xây dựng nhà ở đúng qui hoạch, cũng như để các nhà đẩu tư tham gia đầu tư dự án xây dựng nhà ở; điều chỉnh qui hoạch đất dân dụng để có đất dành cho bố trí hoán đổi đất kinh doanh, dịch vụ phi nông nghiệp cho các hộ gia đình có nhu cầu mặt bằng khi bị thu hồi từ 30% diện tích đất nông nghiệp trở lên theo Nghị định 84.

- Các quận huyện khẩn trương rà sóat các dự án kinh doanh nhà ở, nhất là các dự án được giao đất từ 2001-2005 nhưng đến nay còn chưa xây dựng, để có chủ trương cho các dự án từ 200 ha trở lên điều chỉnh qui hoạch sử dụng đất theo hướng phân bổ cơ cấu đất xây dựng nhà ở phải xây dựng 60% là nhà ở chung cư;

3. Về cơ chế sử dụng đất

- Áp dụng đấu thầu dự án có sử dụng đất rộng rãi, đặc biệt cho những khu đất lớn, tổ hợp các công trình đầu tư có qui mô lớn, phức tạp, có yêu cầu SDĐ hiệu quả cao. Giải pháp này sẽ tránh được bất cập hiện nay về bồi thường, vì không nhất thiết phải bồi thường giải tỏa xong mới tổ chức đấu thầu; nhà nước không phải ứng tiền trước để bồi thường giải phóng mặt bằng mà tiền này sẽ do người trúng đấu thầu chi trả cho người đang sử dụng đất; Nhà nước sẽ có nhiều phương án SDĐ và kiến trúc để so sánh lựa chọn, và chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự không chỉ về tài chính mà còn về năng lực thi công xây dựng và năng lực quản lý, khai thác, vận hành công trình.

4. Về tài chính- tín dụng – Ngân hàng

- Quĩ phát triển nhà ở là một định chế công của Thành phố, tham gia vào thị trường nhà ở. Quĩ chủ yếu giải quyết các hỗ trợ tài chính để có nhà ở cho người thu nhập thấp, nên phải có một nguồn vốn đủ, ổn định để các hoạt động đầu tư của Quỹ được chủ động và đạt được hiệu quả cao. Do đó kiến nghị Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể cơ chế hoạt động của Quĩ cho phù hợp với chức năng nhiệm vụ như Luật nhà ở qui định..

Quĩ cần có nguồn tài chính ổn định nên đề nghị UBND TP chấp thuận cho tách riêng các khỏan thu từ bán nhà SHNN trong năm 2007 để tạo nguồn cung cấp vốn cho Quĩ phát triển nhà ở đầu tư vào các dự án nhà ở và cho vay mua nhà; thống nhất chủ trương cho các dự án xây dựng nhà ở được hưởng ưu đãi theo chương trình vay vốn kích cầu của Thành phố.

- Khẩn trương xây dựng bảng giá đất mới theo giá chuyển nhượng thị trường trong điều kiện bình thường như qui định tại Nghị định 84/2007 và biểu giá thuê đất của Nhà nước.

- Triển khai nghiên cứu xây dựng thí điểm mô hình tín dụng tiết kiệm để mua nhà ở tại TP.HCM. .

- Cho phép hạch tóan các chi phí xây dựng nhà lưu trú cho công nhân bao gồm tiền thuê đất, và các chi phí liên quan đến nhà lưu trú cho công nhân vào chi phí hợp lý, hợp lệ để tính thu nhập chịu thuế đối với các doanh nghiệp công nghiệp và doanh nghiệp chế xuất trong khu CN- khu CX.  

- Cho phép tăng tỷ lệ nguồn vốn cho vay trung dài hạn trong của NH trong nguồn huy động ngắn hạn (hiện nay được qui định chỉ giới hạn trong tổng số 20%); đồng thời qui định cho phép thời gian cho vay đến 20 hoặc 30 năm. 

- Hoàn chỉnh quy định cho các NHTM được tự tổ chức thanh lý tài sản thế chấp, giúp các Ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ vay, giảm tỷ lệ nợ quá hạn; làm cho NH mạnh dạn hơn trong việc xem xét cho vay.

- Nghiên cứu và áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian thực hiện các dự án xây dựng nhà ở. 

- Đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán và cho thuê bên ngoài khu CN- khu CX, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian 5 năm đầu; giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 10 năm tiếp theo kể từ khi có thu nhập chịu thuế.

- Đối với các doanh nghiệp tham gia đầu tư cải tạo các chung cư cũ, miễn thuế TNDN trong 10 năm đầu, giảm 50% thuế TNDN trong 10 năm tiếp theo. Được vay vốn kích cầu đến 70% tổng giá trị xây lắp và thiết bị của dự án.

- Riêng đối với doanh nghiệp chế xuất xây dựng nhà lưu trú cho công nhân không thu tiền trong khu chế xuất, kiến nghị Bộ Tài chính xem xét, nghiên cứu điều chỉnh bổ sung điểm 1 Thông tư số 84/2004/TT-BTC ngày 18/08/2004 của Bộ Tài Chính để dịch vụ xây dựng nhà ở chịu thuế suất thuế GTGT là 0% (Dịch vụ này gồm tiền thuê đất, chi phí xây dựng, chi phí mua trang thiết bị ban đầu, chi phí quản lý điều hành nhà ở dành cho người lao động trong suốt thời gian cho CN ở thuê)

- Miễn thuế nhà đất trong thời hạn 03 (ba) năm, kể từ khi được giao đất đối với phần diện tích đất được Nhà nước giao để thực hiện dự án xây dựng nhà ở dành cho người lao động.

- Nghiên cứu áp dụng loại thuế lũy tiến đối với các chủ dự án hoặc nhà đầu tư cố tình đầu cơ nền nhà, không tuân thủ theo tiến độ của dự án đã được duyệt để chế tài việc thực hiện các dự án nhà ở.

- Nghiên cứu và điều chỉnh thuế suất thuế giá trị giá tăng trong xây dựng nhà ở từ 10% xuống còn 5%.

Hình thức: Báo cáo tóm tắt dài 29 trang, báo cáo tổng hợp dài 82 trang.

Lưu trữ tại Thư viện Viện NCPT - VKT 09.05.2007

Năm hoàn thành: HT2007




[1] Dự báo thu nhập bình quân của các hộ vào năm 2010 là : các hộ nghèo là 40,5 tr./năm/hộ so với so với năm 2006 là 27 triệu đồng; các hộ có mức thu nhập trung bình là 96 tr.đ/năm/hộ so với năm 2006 là 62 tr.; các hộ có mức thu nhập cao là 240 tr.đ/năm/hộ so với năm 2006 là 144 tr.đ- Viện Kinh tế, tháng 5, 2006

[2] Tỷ lệ P/R vào năm 2010 : đối với những hộ có mức thu nhập bình quân ở ngưỡng nghèo từ  6,16- 14,39 so với tỷ lệ này hiện nay là 7,98- 18,63; đối với những hộ có mức thu nhập bình quân ở mức trung bình từ 2,60-6,07 so với tỷ lệ này hiện nay là 3,47- 8,11 và đối với những hộ có mức thu nhập bình quân ở mức cao từ  1,04 - 2,43 so với tỷ lệ này hiện nay là 1,50- 3,50.

(5084 Lượt xem)

CÁC TIN BÀI KHÁC:
Ngôn ngữ Ngôn ngữ
English (United States) Tiếng Việt (Việt Nam)
Hoạt động nghiên cứu khoa học Hoạt động nghiên cứu khoa học
Tin hoạt động khoa học tháng 4 năm 2020 (5/5/2020)

Tin hoạt động khoa học tháng 3 năm 2020 (3/4/2020)

Tin hoạt động khoa học tháng 02 năm 2020 (2/3/2020)


Số lượt truy cập Số lượt truy cập
21087506